Розділи

загрузка...
6.3.3. Метод відшкодування інвестованого капіталу; Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.3.3. Метод відшкодування інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає, що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. У цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

D/n = R1= R2= … = Rk = Rn.

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду обчислюється за формулою:

Dk = DR (k – 1), (6.3)

де D — загальна сума інвестицій; k — номер розрахункового періоду; Dk — залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k; R —сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати U k у кожному періоді становить:

Uk = Dk і + R,(6.4)

де і — відсоткова ставка.

Приклад 6.3. Інвестор планує придбати нерухомість вартістю в 250 тис. грн. За його розрахунками володіння об’єктом нерухомості має принести щорічний дохід у розмірі 20 %. Для реалізації проекту інвестор під заставу майна одержав кредит у сумі 250 тис. грн під 20 % річних строком на 5 років. За умовами кредитного контракту погашення суми основного боргу має проводитися рівними платежами, а нарахування відсотків — у кінці року.

Складемо план відшкодування інвестицій, тобто погашення одержаного кредиту.

R = 250 : 5 = 50 тис. грн — річна виплата основного боргу.

План погашення кредиту представимо у табл. 6.2.

Таблиця 6.2

(тис. грн)

Рік

Величина боргу, D

Відсотковий платіж, І (І = Dкі)

Річні витрати з погашення основного боргу, R

Річна строкова виплата, (U k = І + R)

1

2

3

4

5

250

200

150

100

50

50

40

30

20

10

50

50

50

50

50

100

90

80

70

60

Усього

150

250

400

У цьому прикладі щорічна прямолінійна норма повернення основного капіталу становить 20 % (50 : 250 = 0,2), а поточна віддача на вкладений капітал (відсоткова ставка) також 20 %. Тоді коефіцієнт капіталізації становить: 20 + 20 = 40 %. Дійсно, якщо перший річний платіж поділити на коефіцієнт капіталізації (100 : 0,4 = 250), то одержимо розмір основної суми капіталу.

Важливою особливістю даного методу є щорічне зниження величини грошового потоку, який використовується для погашення боргу. Тому даний метод прямолінійної капіталізації не може застосовуватися для потоків з рівними доходами.

Повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда). Цей метод ми розглянемо на такому прикладі.

Приклад 6.4. На продаж виставлено об’єкт нерухомості вартістю 50 тис. грн. Інвестор планує отримати дохід на вкладений капітал у розмірі 6 % річних, вважаючи, що щорічний грошовий потік становитиме приблизно 14 тис. грн. Одночасно інвестор планує відшкодувати свої інвестиції за 4 роки.

Необхідно визначити коефіцієнт капіталізації, а також можливість відшкодування інвестицій за вказаний строк.

Розрахункові параметри:

D = 50 тис. грн; n = 4; i = 6 %.

Фактор фонду відшкодування

і /(1 + і)n – 1= 0,06 : 1,064 – 1 = 0,2286.

Перший щорічний внесок, який передбачено на відшкодування інвестицій, складатиме:

R1 = Di / (1+i)n =50 • 0,2286 = 11,4296 тис. грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації:

K = i(1 + i)n / [(1 + i)n – 1] = 0,06 • 1,064 : (1,064 – 1) = 0,2886, або K = 0,2286 + 0,06 = 0,2886.

Річна строкова виплата, яка забезпечує повернення інвестицій та одержання відсотків на вкладений капітал, становитиме:

U= 50 • 0,2886 = 14,4296 тис. грн (див. формулу 3.1).

Перевірка правильності визначеного коефіцієнта капіталізації та можливості відшкодування інвестицій у визначений строк:

Y/K = D ? 14,4296 : 0,2886 = 49,9986 (»50 тис. грн).

Розрахунок відшкодування інвестицій представимо у табл. 6.3.

Таблиця 6.3

(тис. грн)

Рік

D

I = Dk i

R

Y

1

2

3

4

50,0

38,5704

26,4551

13,6128

3,0

2,3143

1,5873

0,8168

11,4296

12,1153

12,8423

13,6128

14,4296

14,4296

14,4296

14,4296

Усього

7,7184

50,0

57,7184

Даний приклад є ілюстрацією до використання розрахунку повернення капіталу по фонду відшкодування та ставкою доходу на інвестиції. У цьому прикладі норма повернення інвестицій є складовою частиною коефіцієнта капіталізації. Вона дорівнює фактору фонду відшкодування, який визначається за тією ж відсотковою ставкою, що й дохід на інвестиції (0,06 : (1,064 –1) = = 0,2286). Іншою складовою коефіцієнта капіталізації є ставка відсотків на інвестиції. Використання цієї методики забезпечує повне відшкодування інвестицій та одержання по них відповідного доходу.

Повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою ставкою відсотка (метод Хоскольда). Наприклад, інвестиційна компанія вклала капітал у проект, який приносить прибуток 18 % річних і розрахований на 3 роки, що значно більше середньої прибутковості у цій галузі. Таким чином, менеджмент компанії прийняв рішення: суми, які одержано в рахунок відшкодування інвестицій, знову вкласти в інший проект, життєвий цикл якого — 4 роки, безризикова ставка в розмірі 8 %.

Чотирирічний фактор фонду відшкодування при ставці 8 % становить 0,08 : (1,084 – 1) = 0,222, тоді загальний коефіцієнт капіталізації буде 0,18 + 0,222 = 0,402.

Для визначення вартості 4-річного потоку доходів розділимо дохід за перший рік на коефіцієнт капіталізації. За перший рік дохід становить 1,5 млн грн, таким чином, вартість усього потоку буде дорівнювати: 1,5 : 0,402 = 3,73 млн грн. У річному доході віддача на вкладений капітал (відсотковий дохід) становитиме 3,73 • 0,18 = 0,6714 млн грн, а повернення вкладеного капіталу — 3,73 • 0,222 = 0,82806 млн грн. Перевіримо цей розрахунок: 0,6714 + 0,82806 = 1,49946 (»1,5 млн грн).

У тих випадках, коли в процесі угоди можлива втрата частини інвестованого капіталу (наприклад, знос житлового будинку, зданого в оренду), поточний дохід слід розглядати і як відшкодування інвестицій, і як дохід на інвестиції. У подібних випадках коефіцієнт капіталізації повинен бути розрахований так, щоб при оцінці вартості активів було забезпечено як повне відшкодування інвестованого капіталу, так і отримання доходу по ньому. Для цього коефіцієнт капіталізації повинен бути збільшений.

Приклад 6.5. Власник будинку, початкова вартість якого 50 тис. грн, здає його в оренду на 10 років. Після закінчення терміну оренди будинок втрачає свою початкову вартість на 20 %. Визначимо: величину щорічного орендного платежу, що вноситься в кінці кожного року, який забезпечив би відшкодування частини втраченого капіталу і дохід на вкладений капітал у розмірі 10 % річних; коефіцієнт капіталізації.

Розмір втраченого капіталу: 50 • 0,2 = 10 тис. грн.

Фактор фонду відшкодування:

і / [(1 + і)n – 1] = 0,1 : [(1 + 0,1)10 – 1] = 0,0627454.

Відшкодування втраченого капіталу за 1 рік:

0,0627454 – 10 000 = 627,454 грн.

Сума річного орендного платежу повинна становити:

50 000 • 0,1 + 627,454 = 5627,454 грн.

Сума, яку орендодавець отримає за весь строк оренди (сума ануїтетів), буде така:

5627,454 • (1,110 – 1) : 0,1 = 5627,45 • 15,937425 = 89687,06 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації.

Відшкодування капіталу (інвестицій) з урахуванням їх втрати в розмірі 20 % при ануїтетному методі становитиме: 0,2 • 0,1 : (1,110 – –1) = 0,2 • 0,062745394 = 0,01254908.

Віддача (відсоткова ставка на вкладений капітал) — 10 % (0,1). Коефіцієнт капіталізації становить: 0,01254908 + 0,1 = = 0,11254908. Початкова (поточна) вартість інвестицій дорівнює 5627,454 : 0,11254908 = 50 000.

При прогнозуванні зростання вартості активів весь поточний дохід і частину виручки, яку отримано від перепродажу активів, можна розглядати як дохід на інвестиції. Залишок виручки від перепродажу активів забезпечує повернення інвестованого капіталу. Коефіцієнт капіталізації у подібних випадках може визначатися як різниця між ставкою дисконту та щорічним відсотком приросту капіталу.

Приклад 6.6. Земельна ділянка здається в оренду на 10 років за відсотковою ставкою в розмірі 12 % річних. Поточний дохід залишається постійним і становить 9,6 тис. грн. Передбачається, що до закінчення строку оренди вартість земельної ділянки зросте на 25 %.

Визначимо коефіцієнт капіталізації та поточну вартість ділянки.

Необхідна ставка віддачі: 0,12.

Приріст вартості:

0,25 • [0,12 : (1,1210 – 1)] = 0,25 • 0,056984164 = 0,01424604.

Коефіцієнт капіталізації: 0,12 – 0,014246041 = 0,105753959.

Поточна вартість ділянки: 9,6 : 0,105753959 = 90,777 тис. грн.

Вартість на момент перепродажу: 90,777 • 1,25= 113,47 тис. грн.

Розглянувши методи розрахунку відшкодування капіталу, ми встановили: періодичні доходи, що надходять, можуть бути поділені на дві частини — дохід на капітал та відшкодування капіталу. Дохід на капітал — це відсоткові гроші, отримані на вкладений капітал, тобто кінцева віддача. Повернення капіталу характеризується нормою його відшкодування. Норма відшкодування капіталу залежить від тривалості інвестиційного проекту, ставки поточної віддачі, стабільності періодичного доходу та від приросту або зменшення вартості капіталу за період володіння.