Розділи

загрузка...
6.3.1. Метод валової ренти; Інвестиційне кредитування - Пересада А.А.

6.3.1. Метод валової ренти

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM — gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. Як рентний дохід може використовуватися або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід. Наприклад, об’єкт нерухомості продали за 100 000 грн, а величина дійсного валового доходу склала 12 500 грн. Таким чином, величина мультиплікатора становитиме 100 000 : 12 500 = 8,0, а ставка валової дохідності — 12 500 : 100 000 = 0,125. Ставка валової дохідності та мультиплікатор рентних платежів — це взаємо обернені величини (1/8 = 0,125). Отже, якщо є можливість одержати інформацію на ринку нерухомості про укладені угоди по подібних об’єктах (ціна продажу, дохідність операції, величина мультиплікатора або валова ставка дохідності), то використавши ці дані можна провести оцінку об’єкта, виставленого на продаж.

Приклад 6.1. На продаж виставлено об’єкт нерухомості, дійсний валовий дохід якого становить 225 000 грн. З угод, які раніше були укладені, отримані такі дані (див. табл. 6.1).

Таблиця 6.1

Об’єкт

Ціна продажу, грн

Дійсний валовий дохід, грн

Валова ставка доходу

1

2

3

2 200 000

2 118 000

1 826 000

275 000

305 000

210 000

0,125

0,144

0,115

Для визначення вартості об’єкта спочатку вирахуємо середню ринкову ставку доходу:

середня ринкова ставка доходу

Порівнюючи всі якісні параметри та місцезнаходження об’єктів, приймаємо рішення, що найкраще значення валової ставки доходу 13%. У цьому випадку вартість об’єкта, що продається, становитиме:

225 000 : 0,13 = 1 730 769 грн.

Цю величину можна одержати, якщо для оцінки застосовується мультиплікатор (множник). Скориставшись середньою ставкою доходу, обчислимо значення мультиплікатора валових рентних платежів:

1 : 0,13 = 7,692307.

Далі визначимо вартість об’єкта нерухомості, що продається:

225 000 • 7,692307 =1 730 769 грн.

Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її купівлі. Але необхідно зазначити, що він є надто приблизним, тому що не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Для розрахунку вартості об’єкта нерухомості можна використовувати не тільки валову ставку доходу, а й загальну ставку доходу (overall rate of return — ОАR), яка визначається як співвідношення чистого операційного доходу до ціни продажу. Такий спосіб розрахунку має перевагу над попереднім, бо тут враховуються операційні витрати. Його використання дає хороші результати при оцінці об’єктів, які не обтяжені іпотечною заборгованістю.