Розділи

загрузка...
ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК У ІНВЕСТОРА; Податок на додану вартість ; Податок на прибуток ; Договори від А до Я - Водоп'янова О. - Частина 2

ПОДАТКОВИЙ ОБЛІК У ІНВЕСТОРА

Інвестор здійснює придбання нерухомості шляхом передачі коштів за договором фінансування будівництва об'єкта нерухомості — торговельного центру з наступним набуттям права власності на нього.

Податок на додану вартість

Суми ПДВ, сплачені (нараховані) у складі фінансування будівництва офісу, включаються до податкового кредиту на підставі пп. 7.4.1 Закону про ПДВ незалежно від терміну введення офісу в експлуатацію.

Як завжди, думка ДПА є мінливою і непостійною. У своєму листі від 04.08.2003 р. №6699/6/ 15-2415-12 ДПАУ стверджувала, що до моменту введення об'єкта основних фондів в експлуатацію підприємство не має права відображати у складі податкового кредиту суму ПДВ, сплачену у складі витрат на будівництво такого об'єкта. Але суди приймали рішення відповідно до закону. Наприклад, рішення Господарського суду м. Києва від 21.11.2002 р. №25/488, від 15.01.2003 р. №25/1, постанова ВСУ від 20.04.2004 р. №23/63-53.

Згодом ДПАУ наблизила свою думку до чинного законодавства і виклала її у листі від 01.12.2006 р. №22466/7/31 -0017: «Право на нарахування податкового кредиту виникає незалежно від того, чи такі товари (послуги) та основні фонди почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах господарської діяльності платника податку протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду».

Податок на прибуток

Згідно з нормами Закону про прибуток, а саме пп. 5.3.2, не включаються до складу валових витрат витрати на придбання, будівництво, реконструкцію, модернізацію, ремонт та інші поліпшення ОФ, а підлягають амортизації згідно зі ст. 8. цього Закону.

Виробничі основні фонди, такі як будівлі та споруди, належать до групи 1 ОФ (пп. 8.2.2) та амортизуються за нормами, передбаченими для цієї групи.

Балансова вартість відповідної групи збільшується на вартість усіх понесених витрат, пов'язаних з будівництвом (спорудженням) офісу та введенням його в експлуатацію (пп. 8.4.2). Відповідно до пп. 8.3.4 Закону про прибуток облік балансової вартості ОФ, які підпадають під визначення групи 1, ведеться за кожною окремою будівлею, спорудою або їх структурним компонентом та загалом за групою 1 як сума балансових вартостей окремих об'єктів такої групи.

Відповідно до листів ДПАУ від 21.04.2003 р. №3859/6/15-1116 та від 13.09.2004 р. №7978/ 6/15-1116 «для основних фондів І групи нарахування амортизації здійснюється з наступного кварталу після введення їх в експлуатацію». Зазначимо, що ДПАУ не хоче визнавати право платників податків здійснювати нарахування амортизації на витрати, понесені як попередня оплата за основні фонди, і в листі №3859/6/15-1116 стверджує, що «норми п. і 1.2 ст. 11 Закону визначають дату збільшення валових витрат та не мають відношення до дати збільшення балансової вартості груп основних фондів».

Яку ж дату можна вважати датою їх введення в експлуатацію?

— Момент передачі об'єкта за актом приймання-передачі

або

— момент державної реєстрації права власності у БТІ.

Тобто необхідно визначити, коли здійснюється їх введення в експлуатацію та чи може підприємство здійснити їх введення в експлуатацію до оформлення зареєстрованого права власності у БТІ.

Відповідно до ст. 210 ЦКУ: «Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації».

Крім того, у ст. 334 ЦКУ вказано: «І. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлене договором або законом <... > 3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним».

БТІ не здійснює реєстрацію договорів, а виконує лише постфункцію — реєстрацію речових прав (права власності), тож введення в експлуатацію може бути здійснене до оформлення зареєстрованого права власності у БТІ.

Таким чином, на нашу думку, після нотаріального посвідчення договору необхідно скласти акт приймання-передачі (введення в експлуатацію) основних засобів ф. №03-1, який відповідно до п. 10 Методичних рекомендацій №561 є підставою для зарахування на баланс об'єкта ОЗ.

Якщо метою підприємства є наступний продаж об'єкта будівництва, то придбання цього об'єкта в цій ситуації не передбачає його використання в госпдіяльності платника податків протягом періоду, що перевищує 365 календарних днів від дати введення в експлуатацію (воно і в експлуатацію не вводиться). Тобто зазначений об'єкт не є об'єктом ОФ і витрати на його придбання не підлягають амортизації.

Відповідно до пп. 5.2.1 Закону про прибуток суми будь-яких витрат, сплачених (нарахованих) протягом звітного періоду у зв'язку з підготовкою, організацією, веденням виробництва, продажем продукції (робіт, послуг), включаються до складу ВВ. Тож згідно з пп. 5.2.1 Закону про прибуток сума перерахованих коштів у повній сумі включається до складу ВВ.

Не варто забувати про п. 5.9 Закону про прибуток, в якому зазначено, що підприємство має вести податковий облік приросту (убутку) балансової вартості товарів (крім тих, що підлягають амортизації, та цінних паперів), сировини, матеріалів, комплектуючих виробів, напівфабрикатів, малоцінних предметів на складах, у незавершеному виробництві та залишках готової продукції, витрати на придбання та поліпшення (перетворення, зберігання) яких включаються до складу валових витрат згідно з Законом. Виходячи з цього логічно коригувати витрати на придбання об'єкта в порядку, передбаченому п. 5.9 Закону про прибуток. При цьому сума сплачених коштів до приросту запасів не включається.