Розділи

загрузка...
ФОРМА ДОГОВОРУ ІНВЕСТУВАННЯ; ОТРИМАННЯ ДОЗВОЛУ НА БУДІВНИЦТВО; Договори від А до Я - Водоп'янова О. - Частина 2

ФОРМА ДОГОВОРУ ІНВЕСТУВАННЯ

Згідно зі ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу нерухомості, що будується, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. При цьому сторони договору зобов'язані сплатити державне мито в розмірі 1% від суми угоди згідно з Декретом КМУ від 21.01.93 р. №7-93 «Про державне мито». Проте у цьому випадку сторони укладають не договір купівлі-продажу, а договір інвестування, тож норми ЦКУ стосовно цього правочину не застосовуються. Отже, якщо сторони не вкажуть у договорі фінансування, що він підлягає нотаріальному посвідченню, договір не потрібно завіряти у нотаріуса і сплачувати державне мито також не потрібно. Аналогічною є ситуація зі збором на обов'язкове пенсійне страхування, який сплачується у розмірі 1% на підставі постанови КМУ від 03.11.98 р. №1740. Якщо докладно проаналізувати вимоги цієї постанови, то можна дійти висновку, що збір на обов'язкове державне пенсійне страхування сплачується лише з операцій купівлі-продажу нерухомого майна. Тобто йдеться не про отримання права власності чи будь-яке відчуження нерухомого майна, а лише про один зі способів його відчуження — купівлю-продаж. У нашому випадку право власності виникає вперше, тож Інвестор суму пенсійного збору не сплачує.

Чинне законодавство не містить спеціальних вимог стосовно істотних умов договору інвестування, тому застосовуються загальні правила, встановлені ст. 180 ГКУ. Так, п. З ст. 180 ГКУ встановлено, що при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

ОТРИМАННЯ ДОЗВОЛУ НА БУДІВНИЦТВО

За право здійснити будівництво об'єкта Забудовник повинен сплатити пайовий внесок на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населеного пункту. Постає запитання: наскільки правомірною є така сплата і належить такий внесок до добровільних перерахувань чи це все ж таки обов'язковий платіж?

Відповідно до ст. 23 Закону про планування і забудову територій будівництво об'єктів містобудування здійснюється згідно із законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією. Як зазначено у ст. 22 Закону про планування і забудову територій місцевими правилами забудови, які розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, республіканського значення Автономної Республіки Крим, встановлюється порядок вирішення питань розташування, надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування, виконання будівельних робіт. Статтею 24 цього Закону визначено, що фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування. У разі прийняття сільською, селищною чи міською радою рішення про надання земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта. Такий дозвіл дає право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Як зазначено у ст. 27 Закону про планування і забудову територій, вихідними даними можуть визначатися також вимоги до пайової участі замовників на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів. Граничний розмір коштів на розвиток відповідної інфраструктури та порядок його визначення встановлено постановою КМУ від 24.01.2007 р. №40. Таким чином, сплата пайового внеску — це вимога чинного законодавства, а не благодійний внесок, як може здатися на перший погляд при ознайомленні з його назвою, і він є невід'ємною частиною дозвільної системи у будівництві.

Отже, якщо відповідно до місцевих правил забудови отримання дозволу на будівництво передбачає сплату забудовником пайового внеску на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів (згідно з відповідним рішенням сільської, селищної чи міської ради), така сплата є необхідною умовою для будівництва.