Розділи

загрузка...
ПОЗОВНА ДАВНІСТЬ; ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ; Договори від А до Я - Водоп'янова О. - Частина 1

ПОЗОВНА ДАВНІСТЬ

Відповідно до ч. 1 ст. 786 ЦКУ, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування орендарю, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в 1 рік.

Щодо всіх інших вимог, які випливають із договору оренди, сторони повинні керуватися загальними строками позовної давності, встановленими у ст. 257—259 ЦКУ.

Перебіг позовної давності щодо вимог орендодавця починається з моменту повернення речі орендарем, а щодо вимог орендаря — з моменту припинення договору оренди (ч. 2 ст. 786 ЦКУ).

ЗАГАЛЬНА ТА СПЕЦІАЛЬНА ПОЗОВНА ДАВНІСТЬ

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Для окремих видів вимог законом може встановлюватися спеціальна позовна давність: скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю.

ОСОБЛИВОСТІ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Укладають договір оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування — орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Відповідно до ст. 15 Закону про оренду землі, істотними умовами договору оренди землі є, зокрема:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

5) умови збереження стану об'єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

7) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

8) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

9) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

10) відповідальність сторін;

11) умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки ( Вищенаведений список істотних умов договору оренди землі у минулому році було доповнено новою умовою (Закон України від 16.09.2008р. №509-VI.).

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

1) план або схема земельної ділянки, що передається в оренду;

2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

3) акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості);

4) акт приймання-передачі об'єкта оренди (передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки і на умовах, визначених у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі);

5) проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом..

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Саме з моменту державної реєстрації договір оренди землі набирає чинності (ст. 18 Закону про оренду землі). Державна реєстрація договорів оренди здійснюється відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. №671.

Від державної реєстрації договору оренди землі слід відрізняти необхідність реєстрації прав на нерухомість, які здійснюються у порядку, передбаченому Законом України від 01.07.2004 р. №1952-ІУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Цей закон передбачає реєстрацію не договорів, а самих фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно. Так, договір оренди землі строком понад один рік підлягає реєстрації за цим законом.

Типовий договір оренди землі затверджено постановою КМУ від 03.03.2004 р. №220.

Відповідно до ст. 21 Закону про оренду землі, річна орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їхньої нормативної грошової оцінки. При визначенні орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати.

Державна реєстрація договорів оренди здійснюється відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМУ від 26.05.2004 р. №671.

Одночасно з правом оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди.

У договорі оренди сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається орендарю. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначено, орендарю надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів орендодавець (ч. 2 ст. 796 ЦКУ). На нашу думку, — не більше розміру, необхідного для досягнення мети оренди.

Зазначимо також, що орендна плата за користування будинком чи спорудою складається з плати за користування ним і плати за користування земельною ділянкою, на якій він розташований, чи переданої разом з ним відповідною частиною ділянки (ст. 797 ЦКУ).